【泰国房产投资市场价格】由于新的LTV限制抑制了泰国房产市场情绪，开发商感到不安

 

贷款与价值（LTV）比率是对金融机构和其他贷方在批准抵押贷款之前检查的贷款风险的评估。通常，具有高LTV比率的评估需要更高的风险。

 

从4月1日开始，购房者必须支付房屋价格30％的第三次和后续抵押贷款的最低首付款，第二次抵押贷款设定为10-20％，具体取决于借款人在第一次付款时支付的时间。 

 

申请第一笔抵押贷款购买价格低于1000万泰铢的房屋的人的LTV比率保持在90-100％不变，但如果借款人购买价值1000万泰铢的住房，则该比例降至80％或更高。

 

在一个经历了22年前房地产泡沫引发的灾难性金融危机的国家，金融当局不会冒这种灾难重新铺设的风险。

 

但收紧的抵押贷款规则等同于房地产市场前景黯淡，更重要的是，未经批准的贷款需要房屋或住宅单位。

 

房地产信息中心（REIC）代理总监Vichai Viratkapan表示，“那些共同借款人或共同签名者以及没有钱支付更高首付款的人将受到新的LTV限制的影响。” 。

 

大多数房地产开发商担心LTV限制，这些限制在上个月新规则生效后抑制了购房者的情绪，有些人要求撤销。

 

泰国共管公寓协会前总裁Prasert Taedullayasatit表示，由于整体经济和房地产市场仍处于低迷状态，今年不应适用LTV限额。

 

“新的贷款规则应该推迟到明年，以便购房者有足够的时间进行准备，”普拉特斯先生说。

 

该协会和另外两个，房屋商业协会和泰国房地产协会，上周四向财政部提交了一封信，要求推迟LTV限制。

 

其他要求包括将国家信贷局的借款人信用记录缩短一年或两年而不是当前三年，因为银行抵押贷款拒绝对寻求住宅单位的买家来说是个大问题。

 

GH Bank在最近的交易会上提供了具有吸引力的住房贷款利率。PATIPAT JANTHONG

 

Prasert先生也是住宅开发商Pruksa Real Estate Co的高级业务总裁，他建议新政府修改投资委员会（BoI）的房屋特权，以帮助中低收入者购买住宅单位。

 

“BoI房价应该上调至200万泰铢，以配合成本上涨，”他说。“公寓单位也应该从之前的28平方米增加。”

 

根据2014年撤销的BoI住房措施规定，单个独立式住宅和联排别墅的可用面积至少为70平方米，单位最高可达120万泰铢。公寓单位的价格不会超过100万泰铢。

 

住房商业协会会长Wasant Kiangsiri建议，如果共同借款人想要第一次购买自己的单位，可以获得抵押贷款。

 

但一位房地产经理与LTV法规的批评者不一致，认为更严格的法规会增加财务纪律。

 

SET上市公司Golden Land Property Development Plc的总裁Thanapol Sirithanachai表示，LTV限制对行业有利，因为它们可以帮助培养购房者的财务纪律。

 

“该银行4月份的住房贷款申请量从3月份开始下降了一半，这与我们的预测一致，”Bank of Ayudhya（BAY）执行副总裁兼抵押贷款部门负责人Nathapol Luepromchai表示。“但我们需要第二季度和上半年的实际数据来证明LTV限制的影响。现在说现在还为时过早。”

 

Nathapol先生表示，由于有几个因素可能导致贷款下降，因此将新房屋贷款法规归咎于4月份抵押贷款减少的原因并不令人信服。

 

这些因素包括高基数效应，消费者对当地和全球经济不确定性所引发的弱势情绪，以及充满长假的日历。

 

Nathapol先生表示，鉴于该银行80％的住房贷款客户是第一抵押贷款借款人，新的住房贷款要求并未对BAY的住房贷款增长造成重大打击，而且银行正在坚持其2019年的商业计划。他估计央行将需要几个月的时间来消化新LTV限制措施的影响。

 

尽管财政部要求放宽此类监管，但泰国银行金融机构战略部门高级主管Somchai Lertlarpwasin最近坚持认为新规将仍然存在，并推断不良抵押贷款在截至3月份的三个月内继续攀升。预计本季度将进一步上涨。

 

Somchai先生表示，由于贷款增长强劲，在法规生效之前，第二季度的坏抵押贷款比率可能会继续上升。

 

根据央行数据，截至3月底，抵押贷款不良贷款从去年年底的3.25％上升至3.35％。

 

贫困住房贷款在过去几年中继续增长，从2015年的2.44％增加到2016年的2。93％，2017年的3.23％和2018年的3.25％。

 

Kasikornbank（KBank）执行副总裁Surat Leelataviwat表示，该银行抵押贷款的房屋转让4月份比前一个月下降了50％，主要原因是去年的高基数。

 

苏拉特表示，由于购房者在4月初执行LTV要求之前急于寻求抵押贷款，因此3月份的房屋转移达到了今年的高峰。

 

由于未来对房屋的需求已经用完，该银行预计今年新的住宅房地产销售将下降超过10％。

 

“然而，需要进一步评估第二季度的实际数据，以确定市场放缓是否源于新规定，”苏拉特先生说。”根据第二季度的同比数据，它将说明真实情况。”

 

在新的LTV法规生效之前，KBank通过更多地关注省级市场来调整2019年的抵押贷款策略。家庭需求上升通常构成实际需求，公寓项目较少。

 

由于调整后的策略，该银行已设法在第一季度扩大住房贷款。苏拉特表示，全年贷款增长目标为660亿泰铢。

 

即便如此，他说，KBank将密切关注第二季度的情况。

 

在一项被视为正常做法的举措中，中央银行工作人员已经访问了KBank，讨论了新法规实施后寻求商业贷方意见的抵押贷款情况。

 

据REIC称，今年全国住房转移数量预计将下降7.7％至335,000套，主要原因是LTV限制。

 

在LTV限制生效前的最后一个季度的第一季度，住房转移的数量增加了3.1％，因为一些购房者加速交易以避免新的贷款限制。

 

REIC预测今年第二，第三和第四季度的住房转移数量同比下降13.8％，9.2％和9.6％。

 

在曼谷，2019年的住房转移预计将下降约10％，上半年下降4.8％，下半年下降14.9％。

 

Vichai先生说：“当抵押贷款已经支付一段时间或支付了一定数额后，应该允许共同借款人从主要借款人处撤回他们的名字。”